Sprzedaż mieszkania, domu lub działki u notariusza w Mikołowie

Umowa przedwstępna

Gdy strony chcą zobowiązać się do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości – np. kupujący czeka na kredyt – zawierają umowę przedwstępną. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala, w razie uchylania się drugiej strony, dochodzić w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej, a umowa w zwykłej formie pisemnej daje co do zasady jedynie prawo do odszkodowania. O zadatku, zaliczce i kosztach piszemy na stronie umowa przedwstępna u notariusza.

Umowa sprzedaży – co sprawdza notariusz?

Przed podpisaniem aktu notariusz weryfikuje między innymi:

• wpisy w księdze wieczystej – kto jest właścicielem, czy są hipoteki, służebności, roszczenia lub wzmianki o toczących się postępowaniach,
• podstawę nabycia nieruchomości przez sprzedającego (np. akt notarialny, akt poświadczenia dziedziczenia),
• tożsamość i umocowanie stron, w tym zgodę małżonka, gdy nieruchomość należy do majątku wspólnego,
• czy komuś przysługuje prawo pierwokupu (np. gminie lub – przy gruntach rolnych – Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa),
• dokumenty dotyczące samej nieruchomości: zaświadczenia ze spółdzielni lub wspólnoty, wypis z rejestru gruntów, informację o przeznaczeniu w planie miejscowym.

Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, w akcie ustala się sposób jej spłaty – najczęściej część ceny trafia bezpośrednio do banku sprzedającego, a bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Gdy kupujący finansuje zakup kredytem, w akcie zwykle ustanawia się też hipotekę na rzecz jego banku.

Po podpisaniu aktu notariusz składa elektronicznie wniosek o wpis nowego właściciela (i ewentualnej hipoteki) do księgi wieczystej.

Mieszkanie, lokal spółdzielczy, działka

Mieszkanie (odrębna własność lokalu)

Lokal ma własną księgę wieczystą. Zwykle potrzebne jest zaświadczenie ze wspólnoty lub zarządcy o braku zaległości oraz – na życzenie kupującego – zaświadczenie o osobach zameldowanych.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Również wymaga formy aktu notarialnego. Lokal może nie mieć księgi wieczystej – wtedy kluczowe jest zaświadczenie ze spółdzielni potwierdzające przysługujące prawo i brak zaległości. Jeżeli księgi nie ma, można ją założyć przy okazji sprzedaży.

Działka

Przy działkach notariusz sprawdza m.in. przeznaczenie w planie miejscowym (lub decyzję o warunkach zabudowy), dostęp do drogi publicznej i ewentualne prawo pierwokupu. Przy gruntach rolnych mogą obowiązywać dodatkowe ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Gdy działka nie ma dostępu do drogi, warto rozważyć ustanowienie służebności drogi.

Jakie dokumenty przygotować?

Sprzedający

• dowód osobisty lub paszport,
• numer księgi wieczystej,
• dokument nabycia nieruchomości (np. akt notarialny, akt poświadczenia dziedziczenia, postanowienie sądu),
• jeżeli nieruchomość została nabyta w drodze spadku lub darowizny – dokumenty dotyczące podatku od spadków i darowizn (np. zaświadczenie z urzędu skarbowego), jeżeli są wymagane,
• zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej (przy lokalach),
• wypis z rejestru gruntów i informację o przeznaczeniu w planie miejscowym (przy działkach i domach),
• świadectwo charakterystyki energetycznej (przy domach i lokalach),
• zaświadczenie o rewitalizacji,
• zaświadczenie o lasach,
• przy hipotece – zaświadczenie z banku o kwocie zadłużenia i numerze rachunku do spłaty.

Kupujący

• dowód osobisty lub paszport,
• przy kredycie – umowa kredytowa i dokumenty wskazane przez bank,
• informacja o stanie cywilnym i ewentualnej umowie majątkowej małżeńskiej (nieruchomość kupiona w trakcie małżeństwa co do zasady wchodzi do majątku wspólnego).

Pełną listę dokumentów dla konkretnej transakcji kancelaria przekazuje po otrzymaniu numeru księgi wieczystej. Zobacz też: dokumenty do czynności notarialnych.

Koszty: taksa, podatek PCC i opłaty sądowe

Taksa notarialna

Na koszt czynności składają się taksa notarialna zgodna z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, powiększona o podatek VAT, koszt wypisów oraz – zależnie od sprawy – opłaty sądowe i podatki. Dokładną kwotę dla Państwa sprawy kancelaria podaje bezpłatnie przed wizytą. Więcej: taksa notarialna i opłaty.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Przy zakupie na rynku wtórnym kupujący płaci 2% PCC od wartości rynkowej nieruchomości. Notariusz pobiera podatek i przekazuje go do urzędu skarbowego. Od 31 sierpnia 2023 r. z PCC zwolniony jest zakup pierwszego mieszkania lub domu przez osobę fizyczną, która wcześniej nie miała takiej nieruchomości ani udziału w niej (z wyjątkiem udziału do 50% nabytego w spadku). Przy zakupie od dewelopera, gdy sprzedaż jest opodatkowana VAT, PCC nie występuje.

Opłaty sądowe

• wpis własności do księgi wieczystej – 200 zł,
• wpis hipoteki – 200 zł,
• założenie księgi wieczystej (jeżeli lokal jej nie ma) – 100 zł,
• wykreślenie hipoteki – 100 zł.

Sprzedający powinien też pamiętać, że sprzedaż przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nabył nieruchomość, może rodzić obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Więcej: taksa notarialna i opłaty.

Jak to wygląda w kancelarii w Mikołowie?

1. Kontakt – prosimy o numer księgi wieczystej, cenę, sposób zapłaty i informację, czy zakup jest finansowany kredytem.
2. Weryfikacja – kancelaria sprawdza księgę wieczystą, przekazuje listę dokumentów i wylicza koszty, w tym podatki i opłaty.
3. Projekt aktu – notariusz przygotowuje projekt aktu notarialnego.
4. Podpisanie – notariusz odczytuje akt, strony podpisują go w kancelarii przy ul. Stefana Okrzei 17. Wniosek do księgi wieczystej notariusz wysyła elektronicznie.