Umowa przedwstępna u notariusza w Mikołowie
Umowa przedwstępna przydaje się, gdy strony uzgodniły sprzedaż mieszkania, domu lub działki, ale nie mogą jeszcze zawrzeć umowy właściwej – np. kupujący czeka na kredyt, a sprzedający na wymeldowanie lokatorów. Forma aktu notarialnego daje obu stronom znacznie silniejszą ochronę niż zwykła umowa na piśmie. Wyjaśniamy różnice, zasady zadatku i przebieg czynności w kancelarii notarialnej w Mikołowie.
W skrócie
- Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pozwala dochodzić w sądzie zawarcia umowy sprzedaży; zwykła umowa pisemna – co do zasady tylko odszkodowania.
- Zadatek przepada lub podlega zwrotowi w podwójnej wysokości, gdy umowa nie dojdzie do skutku z winy jednej ze stron; zaliczka co do zasady jest zwracana.
- Roszczenie kupującego można wpisać do księgi wieczystej (opłata sądowa 150 zł).
- Sama umowa przedwstępna nie podlega podatkowi PCC.
Akt notarialny czy zwykła forma pisemna?
Umowa przedwstępna to zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości określonej umowy – tzw. umowy przyrzeczonej (art. 389 Kodeksu cywilnego). Przy nieruchomościach ma to ogromne znaczenie praktyczne:
| Zwykła forma pisemna | Akt notarialny | |
|---|---|---|
| Gdy druga strona uchyla się od zawarcia umowy | co do zasady tylko odszkodowanie | można żądać w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.) |
| Wpis roszczenia do księgi wieczystej | nie | tak – chroni kupującego także wobec osób trzecich |
| Weryfikacja stanu prawnego przez notariusza | nie | tak |
| Koszt | brak taksy | taksa notarialna zgodna z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej |
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jeżeli strony nie określiły terminu, wyznacza go strona uprawniona – ale nie później niż w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej.
Zadatek a zaliczka
- Zadatek (art. 394 Kodeksu cywilnego) – jeżeli umowa nie zostanie wykonana z winy jednej ze stron, druga może od niej odstąpić i zachować otrzymany zadatek albo żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Gdy umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet ceny.
- Zaliczka – to jedynie część ceny zapłacona z góry. Gdy umowa nie dojdzie do skutku, co do zasady podlega zwrotowi.
To, czy wpłata jest zadatkiem, czy zaliczką, warto jednoznacznie zapisać w umowie.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
- oznaczenie nieruchomości (numer księgi wieczystej, adres, powierzchnia),
- cenę i sposób jej zapłaty, w tym wysokość zadatku lub zaliczki,
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
- warunki, od których zależy zawarcie umowy (np. uzyskanie kredytu, wykreślenie hipoteki, wymeldowanie lokatorów),
- termin wydania nieruchomości.
Przy umowie przyrzeczonej pomocna będzie strona sprzedaż nieruchomości.
Wpis roszczenia do księgi wieczystej
Gdy umowa przedwstępna ma formę aktu notarialnego, kupujący może ujawnić w księdze wieczystej swoje roszczenie o przeniesienie własności. Dzięki temu jest chroniony także wtedy, gdy sprzedający zbyłby nieruchomość komuś innemu. Wniosek o wpis notariusz składa elektronicznie po podpisaniu aktu.
Jakie dokumenty przygotować?
- dowody osobiste lub paszporty stron,
- numer księgi wieczystej i dokument nabycia nieruchomości przez sprzedającego,
- przy lokalach – zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty,
- przy nieruchomościach gruntowych – wypis z rejestru gruntów,
- uzgodnione warunki: cena, zadatek lub zaliczka, terminy.
Zobacz też: dokumenty do czynności notarialnych.
Najczęstsze pytania
Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?
Nie jest to obowiązkowe, ale umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje silniejszą ochronę: jeżeli druga strona uchyla się od zawarcia umowy, można dochodzić jej zawarcia w sądzie. Przy umowie w zwykłej formie pisemnej przysługuje co do zasady jedynie odszkodowanie.
Czym różni się zadatek od zaliczki?
Zadatek zabezpiecza wykonanie umowy: gdy umowa nie dojdzie do skutku z winy jednej ze stron, druga zatrzymuje zadatek albo żąda jego zwrotu w podwójnej wysokości. Zaliczka jest częścią ceny i co do zasady podlega zwrotowi.
Czy bank wymaga umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego?
Bank zwykle wymaga umowy przedwstępnej przy wniosku o kredyt hipoteczny, ale wymagania co do formy zależą od banku. Warto je sprawdzić przed ustaleniem terminu w kancelarii.